Hiện nay, tình trạng mua bán nhà trên giấy là sự lo ngại. Nó là một phần hoang mang của phần lớn khách hàng khi phải đối diện những rủi ro tiềm ẩn. Khiến nhiều khách hàng phải đứng trước nguy cơ “tiền mất tật mang”. Do gặp phải các vấn đề từ phía chủ đầu tư như: Chậm bàn giao nhà, bán một căn hộ cho nhiều người. Dưới đây là một số điều cần chú ý khi mua căn hộ chung cư. Hy vọng rằng bài viết này sẽ giúp bạn có thêm kiến thức để tham khảo.
Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TP.HCM chia sẻ: Trên thị trường bất động sản hiện nay của nước ta với tính chất vô cùng đa dạng và phong phú. Đi cùng với sự phong phú đó. Thị trường luôn tồn tại hai mặt, cơ hội đầu tư và rủi ro tiềm ẩn. Rất khó để chúng ta có thể nhận diện rõ về hai đối lập này.
Thị trường BĐS là lĩnh vực thuộc diện mang lại nhiều rủi ro tiềm ẩn cho người dân như: Ở mức độ ít là việc huy động một số vốn (gam tiền của khách hàng). Trong khi chưa đủ điều kiện, đối với mức độ nặng hơn là đẩy lùi tiến độ xây dựng. Việc chậm bàn giao nhà cho khách hàng, và trường hợp một căn hộ nhưng bán cho nhiều người.
Và điều đáng quan tâm nhất hiện nay là những trường hợp mà dự án bị thế chấp tài sản thuộc quyền quản lý của ngân hàng. Những dự án ma làm người dân mua nhà đứng bên bờ vực của sự chiếm đoạt tài sản, mất hết tiền của. Theo như Luật sư Trần Đức Phượng nhận định: Mấu chốt của những rủi ro tiềm ẩn là xuất phát từ những giao dịch không đúng quy định của pháp luật.
Theo luật sư, khuyến cáo mọi khách hàng thận trọng. Trong các loại văn bản, hợp đồng mà chủ đầu tư dùng để huy động vốn. Khách hàng nên xem xét, cân nhắc thật kỹ trước khi đặt bút ký.
Thực tế là đối với các văn bản góp vốn phân chia lợi nhuận bằng tiền. Nếu không đúng hình thức, sai quy định của pháp luật. Việc huy động vốn không nhằm vào dự án, chưa đủ điều kiện. Huy động vốn chưa có văn bản Sở Xây dựng phê duyệt chấp nhận được huy động vốn. Thì giao dịch này trái với quy định của pháp luật, không được pháp luật công nhận.
Theo quy định Khoản 1 Điều 19 Nghị định 99/2015. Trong trường hợp này thì chủ đầu tư công trình đã vi phạm pháp luật và bị xử theo quy định của pháp luật. Nếu chủ đầu tư lại không có trách nhiệm hay chịu phạt, đền tiền cọc cho khách hàng đã góp vốn.
Ngoài ra, còn có văn bản giao tiền để giữ chỗ hay văn bản đặt cọc để giữ chỗ. Văn bản đặt cọc mua/thuê bất động sản. Tất cả đều là những văn bản không có hiệu lực vì trái với quy định Bộ Luật dân sự 2005. Số tiền dùng vào việc “đặt cọc”, “giữ chỗ” không thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư. Vì thế chủ đầu tư thu, sử dụng trước là không đúng với quy định về huy động vốn.
Cũng có những trường hợp chủ đầu tư còn xuất hóa đơn giá trị gia tăng cho các khoản tiền đặt cọc. Nhằm tạo sự tín nhiệm cho khách hàng. Trường hợp xuất hóa đơn này là một việc làm trái với pháp luật.
Văn bản hứa mua hứa bán là giao dịch giữa các bên liên quan có điều kiện. Kèm theo đó các bên cũng có sự thỏa thuận về những điều kiện phát sinh thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch các bên liên quan phát sinh.
Tuy vậy, sử dụng loại văn bản dạng này. Để chủ đầu tư huy động vốn hay hứa mua bán điều không có hiệu lực. Do tính chất nội dung trái với Điều 125 Bộ Luật dân sự. Nó có sự ảnh hưởng hay tác động của một bên. Hoặc của người thứ ba cố tình thúc đẩy cho điều kiện để làm phát sinh thì coi như điều kiện đó không xảy ra.
Tình trạng phổ biến nhất trên thị trường hiện nay. Là trường hợp huy động vốn bằng hợp đồng vay tiền, thu trước tiền bán. Đối với các loại hợp đồng này là hoàn toàn vô hiệu. Do giao dịch với tính chất giả tạo vì bản chất đúng của việc vay tài sản là bên cho vay giao tài sản. Khi đến hạn trả (hạn chót) thì bên vay phải hoàn trả tiền cho bên cho vay.
Do đó, ta có thể khẳng định văn bản vay tiền không phải là giao dịch góp vốn. Nó càng không phải là giao dịch mua bán bất động sản.
một số điều cần chú ý khi mua căn hộ chung cư
Điều mà khách hàng nên làm để không bị lừa khi mua nhà đất.
-
Ý kiến từ các chuyên gia:
Ông Hoàng Khải, Chủ tịch Tập đoàn KhaiSilk khuyên. Để tránh khách hàng có thể đối diện với những rủi ro hay bị mắc kẹt với các dự án nhà ở chậm triển khai. Cũng như tính chất phức tạp, hình thành trong tương lai. Khách hàng mua căn hộ có thể thỏa thuận với chủ đầu tư và ngân hàng để hình thành hợp đồng bảo lãnh ngân hàng. Hợp đồng này với tính cụ thể là: Khi nào công trình hoàn tất có nghĩa là chủ đầu tư xây nhà xong. Thì ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm trả hết tiền 1 lần cho chủ đầu tư. Số tiền như đã hợp đồng.
Với tính chất của hợp đồng bảo lãnh này, khách hàng có thể yên tâm về tài sản của mình cụ thể là: Người mua nhà không đem tiền trả cho chủ đầu tư theo từng đợt. Thay vào đó là mang tiền gửi tiết kiệm vào ngân hàng. Tất nhiên, người mua nhà phải trả cho ngân hàng một số tiền gọi là (khoản phí lãi suất). Tương ứng cho cái bảo lãnh ngân hàng đã ký. Điều này sẽ giúp khách hàng đảm bảo được tài sản của mình nếu dự án rơi vào tranh chấp. Càng không phải lo nghĩ nhiều nếu dự án trì hoãn hay chậm tiến độ. Số tiền mua nhà ở của bạn từ ngân hàng vẫn phát sinh lãi. Tương ứng với thời gian kéo dài của dự án để hoàn thành.
Cũng theo ý kiến khác từ Chuyên gia Bùi Quang Tín thì cho rằng. Nếu rơi vào những dự án bị tranh chấp phần lớn cũng xuất phát từ lỗi của khách hàng. Trước khi quyết định mua nhà. Khách hàng phải biết được chủ đầu tư dự án này là ai. Quá trình kinh doanh của họ, cũng như tính chất xây dựng của những dự án trước như thế nào. “Chúng ta không thể nhìn nhận hay đánh giá về đạo đức và tính chất kinh doanh của các chủ đầu tư là như nhau được. Vì như theo như nhận định từ chuyên gia cho rằng, trên thị trường bất động sản hiện nay. Ngày càng có tính đa dạng và phức tạp, khoảng 70% các chủ đầu tư có tâm quyết. Họ muốn xây dựng thương hiệu, nhưng cũng có không ít chủ đầu tư kinh doanh mang tính trào lưu. Bán 1 dự án xong là đồng nghĩa với việc công ty bị đóng cửa” .
Đồng thời, chuyên gia này còn khuyên cáo mọi khách hàng phải tìm hiểu chủ quyền đất. Về tính pháp lý của dự án, tìm hiểu dự án đã được các cơ quan thẩm quyền phê duyệt hay cấp phép bán chưa. Ngân hàng thương mại nào đứng ra bảo lãnh… Và hơn hết là điều mà khách hàng cần quan tâm và nên nhớ là hợp đồng mua bán nhà đất phải cần có sự hỗ trợ, tư vấn pháp lý từ phía luật sư.
“Để tránh bị rủi ro cao, người mua nhà phải tìm hiểu thật kỹ về năng lực chuyên môn của chủ đầu tư cũng như về thương hiệu. Lịch sử kinh doanh, tiềm lực tài chính . Đồng thời, kiểm tra việc triển khai các dự án công trình của thời gian vừa qua. Cùng với thái độ, nhân cách của chủ đầu tư trong quá trình tranh chấp nếu có. Hoặc những lý do gây bất đồng với khách hàng trước đây”. Luật sư Phượng nhấn mạnh.
Luật sư Bùi Sinh Quyền, Văn phòng Luật sư Phúc Thọ nêu lên quan điểm của mình. Trong tình hình kinh tế thị trường hiện nay, pháp luật không nghiêm cấm doanh nghiệp huy động vốn của khách hàng.
Nhưng việc giao dịch, mua bán nhà ở. Đi cùng những dự án của các chủ đầu tư được hình thành trong tương lai. Đề nghị phải chấp hành và tuân thủ các quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản. Được ban hành và sửa đổi năm 2014 quy định về điều kiện của dự án bất động sản hình thành nhà ở trong tương lai. Được đưa vào kinh doanh mang tính chất hợp pháp cụ thể như sau: Có xuất trình giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê chuẩn. Có giấy phép xây dựng được áp dụng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng.
Giấy tờ chứng thực về nghiệm thu việc hoàn thiện công trình xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Tất cả tương ứng với tiến độ dự án. Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có kết cấu đặc biệt với mục tiêu hình thành nhà ở trong tương lai. Thì phải xuất trình có biên bản nghiệm thu đã hoàn thiện xong phần móng của tòa nhà đó.
Theo như quy định thì chủ đầu tư. Phải bắt buộc đi vào triển khai và hoàn tất xong phần móng mới đủ cơ sở pháp lý để mở bán dự án. Như vậy, không phải nhà nước ta chưa có quy định. Và các chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn của người mua nhà hình thành trong tương lai cố tình vi phạm quy định trên sẽ bị xử phạt trước pháp luật..
Theo đó, các hợp đồng với tính chất giả mạo. Không tuân thủ quy định Luật Nhà ở, Luật Đầu tư hay Luật kinh doanh bất động sản. Cùng với những nội dung không đúng như quy định của pháp luật. Tất cả điều là vô hiệu không có hiệu lực. Trong những trường hợp này người chịu thiệt thòi và mất mát nhiều nhất là những khách hàng đã góp vốn vào trong dự án.
” Như vậy, làm thế nào để tránh được những rủi ro về tài chính xảy ra cho bản thân. Trước hết bạn cần phải nắm rõ các quy định của pháp luật. Hoặc nhờ sự can thiệp của luật sư. Và quan trọng hơn hết là bạn phải là người tiêu dùng sáng suốt nhất. Khi có quyết định đặt tiền mua nhà ở của các dự án được hình thành trong tương lai”. Luật sư Quyền nhấn mạnh. Trên đây là một số điều cần chú ý khi mua căn hộ chung cư bạn đọc cần cân nhắc trước khi mua nhà để tránh trường hợp tiền mất tật mang.
tham khảo hợp đồng ủy quyền tại Đây!
