Để đáp ứng được những nhu cầu thực tế và lợi ích thích đáng về quyền sử dụng đất. Nhiều người dân có yêu cầu trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Trong việc chuyển đổi này cần được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và cho phép. Theo như luật đất đai được nhà nước quy định và hiện hành cụ thể: Trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Thực chất thì nhiều hộ dân thường không nắm bắt được những thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Từ thủ tục pháp lý cho đến cho đến chi phí, mức thuế phải đóng là như thế nào ?
Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và điều kiện tương ứng:
Theo như quy định tại Điều 57 về Luật đất đai 2013. Việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (hay còn gọi là đất thổ cư). Tất cả đều nằm trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này phải được sự chấp thuận và cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Để chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào cơ sở pháp lý sau:
+ Phương án và kế hoạch hàng năm của UBND quận (huyện) nơi có diện tích đất nông nghiệp. Được xác định và phê duyệt của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các hộ dân có nhu cầu về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên trực tiếp đến UBND (quận) huyện để hỏi rõ. Qua đây nắm bắt được về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình. Để xem diện tích đất nông nghiệp mà mình đang có ý định muốn chuyển đổi mục đích sử dụng. Nó có thuộc diện tích đất nông nghiệp của địa phương mình. Và có nằm trong diện tích quy hoạch không?
+Mục đích sử dụng đất phải nêu rõ trong đơn yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
Trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và hồ sơ pháp lý cần có
- Những hộ dân sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản có liên quan, gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
-
Trường hợp này cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ thực hiện trách nhiệm:
+ Kiểm chứng hồ sơ; thực tế địa lý và thẩm định hay phê duyệt nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Có trách nhiệm hướng dẫn, tư vấn cho người sử dụng đất thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính. Theo quy định của luật đất đai hiện hành.
+ Trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định và cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng.
+ Có thông tin cập nhật, chỉnh lý hồ sơ dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất :
Hộ dân sử dụng đất khi nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Được đáp ứng và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của các cơ quan có thẩm quyền cấp. Thì phải thực hiện những nghĩa vụ về tài chính. Thực hiện đúng theo quy định của luật đất đai nhà nước ban hành.
-
Nộp tiền sử dụng đất theo quy định:
Mức thu được quy định bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất. Được tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất sản xuất tại thời điểm có quyết định chuyển đổi mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân.
+ Được chuyển từ diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở. Thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở được sang làm đất ở. Theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở.
+ Chuyển từ diện tích đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở. Nhưng người sử dụng đất tách ra với mục đích để chuyển quyền sử dụng hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc và tách thành các thửa riêng sang đất ở.
- Thu tiền sử dụng đất được quy định bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất. Được tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất sản xuất tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích sử dụng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP và trong trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao thì không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
Xác định giá đất theo như quy định – Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
+ Giá đất được áp dụng trong việc tính thu tiền sử dụng đất. Sẽ là giá đất được quy định tại bảng giá đất được ưu đãi về giá đất tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước. Nơi có thẩm quyền chứng thực cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở.
+ Trong những trường hợp sẽ được miễn hoặc giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở. Khi được chuyển đổi mục đích sử dụng sang làm nhà ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan khác gắn liền với đất lần đầu do tách hộ đối với hộ gia đình. Đây là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã vùng sâu. Hoặc vùng xa đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi.
Đồng thời, đối với các hộ gia đình, cá nhân có điều kiện khó khăn về tài chính. Chưa có kinh phí để nộp tiền sử dụng đất khi được chuyển đổi mục đích sử dụng. Lúc này cơ quan thẩm quyền sẽ ghi nợ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn và được trả nợ dần với thời hạn là 5 năm. Ngoài ra nhà nước có quy định cho người nộp thuế sẽ được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp với mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ. Trước hạn và được tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân trả nợ trước hạn.
